Rues principales, centres commerciaux et souris

Niveaux de visiteurs

Dans le cadre du projet « Measuring Main Streets », nous avons suivi la fréquentation de 60 rues commerçantes et de 15 centres commerciaux régionaux dans les régions de Toronto, Montréal et Edmonton. Ces rues ont été choisies pour leur représentativité en termes d’emplacement, de configuration et de profil démographique, ainsi que d’équité. Chacune a été relevait de l’une des trois grandes catégories suivantes : centre-ville (axé sur les lieux de travail), petite ville et zone urbaine/suburbaine (axée sur le résidentiel). Les données sur la fréquentation remontent au début de l’année 2019 et permettent de comparer les niveaux de fréquentation jusqu’à la fin de l’année 2022 sur une base mensuelle pour des rues individuelles ou des groupes de rues, selon leur type.

La pandémie a commencé à avoir un impact considérable sur la vie des Canadiens en mars 2020. Des mesures de confinement strictes ont été imposées dans de nombreuses localités, tandis que la peur et l’incertitude dominaient les décisions individuelles. Au cours de ces premiers mois, la fréquentation des rues commerçantes et des centres commerciaux a chuté de manière spectaculaire. En avril 2020, la fréquentation de tous les types de rues commerçantes à Toronto, Montréal et d'Edmonton avait diminué d'au moins moitié, les rues commerçantes du centre-ville tombant à moins de 30 % des niveaux d'avant la pandémie. Les centres commerciaux régionaux ont été les plus touchés par les mesures de confinement strictes, leur fréquentation tombant à 15 % des niveaux d'avant la pandémie.

Les trajectoires de rétablissement varient également de manière significative en fonction du contexte spécifique.

Les rues principales des petites villes et celles à vocation résidentielle se sont redressées plus rapidement que celles des centres-villes. Cette évolution s'explique en grande partie par le passage au télétravail, qui a fortement affecté le taux d'occupation des tours de bureaux dans les centres-villes. Les gens travaillant davantage à domicile, ils ont probablement réorienté une partie de leurs habitudes de consommation vers la rue principale de leur quartier.

À la fin de l’année 2022, neuf des 75 rues commerçantes et centres commerciaux étudiés avaient entièrement retrouvé, voire dépassé, leur niveau de fréquentation de 2019. Cinq de ces rues commerçantes se trouvaient dans de petites villes et quatre étaient situées au cœur de quartiers résidentiels. Les centres commerciaux régionaux ont généralement connu une succession de baisses brutales et de rebonds en forme de V, liés aux mesures de confinement strictes. Dans l' ensemble, ces fluctuations en dents de scie n'ont pas permis aux centres commerciaux étudiés de se rétablir complètement d'ici la fin de 2022. Globalement, les centres commerciaux régionaux ont affiché de meilleurs résultats que les rues commerçantes en 2022, malgré un nouveau recul au cours des deux derniers mois de cette année-là.

Les gens semblaient plus enclins à retourner en masse dans les centres commerciaux qu’à fréquenter la plupart des rues commerçantes. Les centres commerciaux ont tendance à investir pour créer un sentiment de sécurité. Une partie de cet effort consiste à créer des environnements cohérents et homogènes où les gens savent à quoi s’attendre. Les rues commerçantes peuvent en tirer des enseignements à long terme, tout en conservant leur caractère et leurs expériences propres.

Infrastructure civique

Les centres commerciaux régionaux n'offrent généralement pas la même diversité d'offres que les rues principales. L'étude « Measuring Main Streets » recense les commerces (commerce de détail, bars et restaurants, services locaux) et les infrastructures civiques (arts et culture, loisirs, éducation, santé, services publics et communautaires) que l'on trouve couramment dans les environnements des rues principales. Dans une rue principale moyenne, les infrastructures civiques représentent un peu plus de 20 % de l'ensemble des établissements, bien que ce pourcentage soit nettement plus élevé dans certains cas. Cela contraste avec les centres commerciaux régionaux, où les infrastructures civiques ne représentent en moyenne que 8 % des établissements. Un seul centre commercial régional de l'étude (Millwood Town Centre) offre des infrastructures civiques à un niveau comparable à celui d'une rue principale typique.

Entreprises indépendantes

Une différence majeure entre les rues commerçantes et les centres commerciaux régionaux réside dans la mesure où ils soutiennent les commerces indépendants. Dans le cadre du projet « Measuring Main Streets », nous avons mis au point un indice des commerces indépendants afin d’évaluer l’équilibre relatif entre les commerces indépendants autonomes et les établissements affiliés à des chaînes. (L'indice tient compte de la taille des chaînes, de sorte que les petites chaînes locales ne sont pas assimilées aux grandes chaînes internationales.) Un score proche de un signifie qu'une zone compte une plus grande proportion de commerces indépendants par rapport aux chaînes ; un score proche de zéro indique une proportion plus élevée de commerces appartenant à des chaînes.

Le score moyen de l'indice des commerces indépendants pour les 60 études de cas portant sur les rues commerçantes était de 0,74, contre 0,30 pour les 15 centres commerciaux régionaux. Les rues commerçantes offrent clairement beaucoup plus d'opportunités aux commerces indépendants locaux. Ces commerces sont également plus susceptibles de proposer des biens et des services mieux adaptés aux spécificités des communautés locales.

Distance parcourue

Les centres commerciaux régionaux desservent généralement une zone de chalandise plus étendue que les rues principales de quartier. En 2022, la distance moyenne parcourue pour se rendre dans les 15 centres commerciaux régionaux était de 10 km, contre 7,8 km pour les rues principales de quartier. Les profils de distance de déplacement des rues principales des petites villes et des centres-villes sont plus proches de ceux des centres commerciaux régionaux que de ceux des rues principales de quartier, mais pour des raisons différentes. Les rues principales des petites villes desservent généralement des communautés rurales à faible densité, tandis que les rues principales des centres-villes attirent des personnes de tous les quartiers de la ville. Les distances moyennes de déplacement vers tous les types de rues principales ainsi que vers les centres commerciaux ont considérablement diminué pendant la pandémie (2020-2021) avant de commencer à revenir à leurs niveaux historiques en 2022.

Les déplacements ayant diminué pendant la pandémie, les émissions moyennes de gaz à effet de serre des ménages ont connu une baisse significative. En 2020, on a observé une baisse de 17,3 %, suivie d’une nouvelle baisse de 0,5 % en 2021 (Statistique Canada 2022). Cela met en évidence les avantages environnementaux potentiels de la fourniture de biens et de services essentiels dans les rues principales des quartiers les plus densément peuplés.

Commerce électronique

Alors que tous les types de points de vente physiques ont enregistré une baisse d'activité au début de la pandémie, le commerce en ligne a connu un essor fulgurant. En avril 2020, la part du commerce en ligne dans l'ensemble du commerce de détail a dépassé les 10 % pour la première fois. Avant la pandémie, le commerce électronique représentait une part croissante de la valeur des transactions de détail, mais n'avait pas encore franchi la barre des 4 %. Cette hausse soudaine a conduit de nombreux observateurs à prédire qu'il s'agissait d'une accélération inévitable d'une tendance existante qui se poursuivrait au-delà de la fin de la pandémie. Ces prévisions ne se sont pas réalisées, le commerce électronique étant resté bien au-dessus des niveaux attendus pendant les deux années centrales de la pandémie avant de revenir à la tendance historique. Si la pandémie ne semble pas avoir accéléré le passage des consommateurs au commerce en ligne, la tendance à long terme continue de progresser régulièrement.

Restaurants

On a également constaté une augmentation notable des commandes en ligne de repas au restaurant pendant la pandémie. En 2021, le chiffre d'affaires des restaurants en ligne avait augmenté d'environ 90 % par rapport aux chiffres d'avant la pandémie (2019) (DoorDash/Restaurants Canada 2022). Cela a été une bouée de sauvetage pour de nombreux commerces de proximité qui ont vu leur fréquentation en salle s'effondrer au début de la pandémie. L'évolution des revenus des restaurants a été similaire à celle des centres commerciaux régionaux : on a observé des baisses très marquées pendant les confinements stricts et des reprises très rapides.

Les restaurants à service complet et les bars (« établissements servant des boissons ») ont subi des pertes de chiffre d’affaires plus importantes que les restaurants à service rapide (fast-food), car ils dépendent presque entièrement de la consommation sur place. Les fast-foods étaient mieux placés pour s’adapter grâce aux commandes en ligne, aux livraisons et aux guichets de service. En conséquence, ils ont réussi à dépasser les niveaux de ventes d’avant la pandémie d’ici l’été 2021. L’inconvénient pour les entreprises indépendantes est que de nombreuses commandes en ligne et livraisons sont gérées par des tiers qui captent la plupart, voire la totalité, des revenus supplémentaires (McKinsey, 2021). L'inconvénient potentiel pour les rues commerçantes est que lorsque davantage de personnes restent chez elles (plutôt que de se rendre sur place), le dynamisme global et l'expérience de la rue commerçante s'en trouvent réduits, ce qui peut à son tour compromettre leurs efforts de reprise.