Depuis des décennies, le développement axé sur les transports en commun (TOD) dans les villes canadiennes suit un schéma bien connu : l'annonce de nouvelles lignes entraîne une flambée des prix de l'immobilier dans les environs,^[1] et les résidents à faibles revenus, qui dépendent le plus des transports en commun, sont chassés par la hausse des prix^[2]. Alors que les investissements majeurs dans les transports en commun offrent l’occasion de bâtir des communautés complètes — avec des transports durables, un accès et une connectivité améliorés, ainsi qu’une nouvelle offre de logements — ils deviennent souvent des moteurs d’éviction pour les communautés mêmes qu’ils sont censés servir.

C'est une évolution courante pour les communautés qui se développent selon le modèle TOD, mais ce n'est pas inévitable. Les transports en commun n'entraînent pas automatiquement des déplacements de population^[4]; il crée plutôt des conditions qui, sans intervention, conduisent souvent à une érosion de l'accessibilité financière à proximité des lignes de transport en commun. Ces conditions sont variables. Un même investissement dans les transports en commun peut produire des résultats différents selon les quartiers^[5].

Si certaines villes ont fait leurs preuves en matière d’augmentation de l’offre de logements à proximité des transports en commun, les bénéfices sont souvent répartis de manière inégale. Lorsque le coût des terrains grimpe en flèche, les organismes de logement social se heurtent à des obstacles financiers de plus en plus importants, et la tendance croissante des investisseurs à considérer le logement comme un actif financier aggrave le problème.^[1,3] En l'absence d'options abordables, les résidents vulnérables — souvent issus de minorités ethniques et appartenant à des groupes méritant une attention particulière — sont chassés, tandis que ceux qui ont les moyens de payer le surcoût lié à la proximité des transports en commun s'installent à leur place.

Ces disparités mettent en évidence ce que les données montrent clairement : les choix politiques locaux et le contexte ont leur importance^[6]. Et cette grande variabilité dans les approches politiques locales reflète elle-même les lacunes entre les grands systèmes qui façonnent le développement axé sur les transports en commun (TOD). Bien que l'accessibilité financière et l'inclusion soient des objectifs déclarés du financement des transports en commun, il n'existe aucune mesure incitative, politique ou programme fédéral ou provincial visant à harmoniser les plans de transport en commun et de logement. Les administrations municipales constatent une flambée des valeurs foncières à proximité des nouvelles infrastructures de transport en commun^[7], mais manquent parfois des outils, des financements ou des plans coordonnés nécessaires pour agir avant que les expulsions ne commencent.

Loin d’être des réalités immuables, il s’agit là de « dysfonctionnements du système » auxquels il est possible de remédier grâce à une meilleure harmonisation des politiques et à une mise en œuvre coordonnée. À certaines étapes précises du processus de planification et de développement, des mesures ciblées peuvent orienter le développement axé sur les transports (TOD) vers des communautés plus abordables, plus équitables et plus durables — et des collectivités au Canada et ailleurs montrent la voie.

ETOAH est un cadre fondé sur des données factuelles qui place l'accessibilité financière et l'inclusion au cœur du processus de développement, et non pas au second plan. Il reconnaît que les infrastructures de transport en commun et le logement abordable constituent des systèmes interdépendants qui doivent être planifiés, financés et mis en œuvre conjointement.

Cette approche est défendue par l'Alliance canadienne pour le logement relié aux transports en commun (CATCH), une initiative nationale issue du Laboratoire pour un logement abordable et équitable axé sur les transports en commun de Hamilton, en Ontario. En 2023, Innovation sociale Canada a réuni des acteurs de l’ensemble de l’écosystème du logement et des transports en commun — la SCHL, la ville de Hamilton, la Hamilton Community Foundation, des organismes de logement à but non lucratif, des groupes de résidents, des urbanistes, des promoteurs immobiliers et des institutions financières — afin d’élaborer et de tester des stratégies concrètes permettant aux villes de préserver et de créer des logements abordables à proximité des transports en commun.

Grâce au processus du Lab, ces partenaires ont pu identifier de nouvelles opportunités pour renforcer la densité et l'accessibilité financière à proximité de la future ligne de TLR de Hamilton. Le Lab a également montré que les défis de Hamilton n'étaient pas uniques : des villes partout au Canada étaient confrontées à des obstacles similaires, ce qui a donné lieu à la création d'une initiative nationale visant à déployer ces solutions à plus grande échelle.

Deux ans après le lancement du laboratoire ETOAH à Hamilton, le premier coup de pioche a été donné pour la nouvelle initiative « Small Lot Fourplex » de la ville — un projet mené par Hamilton East Kiwanis Non-Profit Homes visant à transformer à terme 200 logements individuels situés le long du tramway en immeubles de quatre logements, ce qui permettra de créer 800 logements. Alors que le TLR a créé une pression pour préserver l'accessibilité financière, le Lab a ouvert la voie à cette opportunité — en faisant le lien entre le potentiel identifié par Hamilton East Kiwanis Non-Profit Homes et les catalyseurs nécessaires, notamment la décision de la ville de Hamilton d'autoriser les quadruplex de plein droit.

Hamilton n’est qu’un exemple parmi d’autres montrant comment il est possible d’obtenir des résultats équitables lorsque les acteurs locaux se mobilisent dès le début pour aligner les investissements dans les transports en commun sur les objectifs en matière de logement abordable. Calgary a démontré l’efficacité d’une gestion proactive des terrains publics en transformant l’ancien site d’un hôpital situé près de la station de tramway Bridgeland-Memorial en 24 logements abordables à revenus mixtes. En identifiant et en mettant en œuvre des terrains appartenant à la municipalité avant que la spéculation liée aux transports en commun ne fasse grimper les prix, la ville a livré des logements avec un coût inférieur de 15 % au budget, tout en garantissant l’accessibilité financière à long terme grâce à un mélange de logements subventionnés, à loyer indexé sur le revenu et à loyer inférieur au marché. Aujourd’hui, 70 % des résidents font moins de 30 minutes de trajet pour se rendre au travail, et 35 % s’y rendent à pied ou à vélo — preuve que l’acquisition stratégique de terrains peut favoriser à la fois l’accessibilité financière et l’accessibilité.

Les travaux de recherche récents menés par le CUI et la School of Cities confirment ce que le projet CATCH met en évidence à travers le cadre ETOAH : la crise du logement au Canada se présente sous la forme d’une mosaïque de pénuries locales qui exige des solutions coordonnées et adaptées à chaque territoire. Un développement inclusif et équitable, axé sur les transports en commun, est possible avec la bonne approche — et alors que le Canada investit des milliards dans les infrastructures de transport en commun, il est essentiel de savoir comment exploiter ce potentiel.

Le logement abordable à proximité des transports en commun ne devrait pas être un simple complément facultatif, mais une infrastructure qui sous-tend à la fois l'équité et la viabilité des nouvelles infrastructures de transport elles-mêmes. Lorsque les investissements publics dans les transports s'alignent sur ceux consacrés à l'accessibilité financière, nous pouvons créer des communautés à part entière où l'accès et l'inclusion ne sont pas des objectifs concurrents, mais des résultats qui se renforcent mutuellement. Et lorsque les acteurs locaux se réunissent dès le début du processus de planification et de développement et s’attaquent aux causes profondes des expulsions, le développement axé sur les transports en commun (TOD) peut devenir l’un de leurs outils les plus puissants pour bâtir des communautés plus abordables, plus équitables et plus durables.